Rapport Rebsamen: des solutions aux deux problèmes majeurs de la construction

La construction résidentielle est en berne dans notre pays. En 2021, les prévisions les plus optimistes situent la production de l’exercice à 320 000 unités, les plus pessimistes ne vont pas au-delà de 300 000. Ces contre-performances sont à apprécier à l’aune des besoins, qu’on s’accorde à estimer à hauteur de 450 000 logements nouveaux construits par an, sinon 500 000. François Puponni, député du Val d’Oise, spécialiste des politiques publiques de l’habitat et ancien président de l’ANRU, les plaçait même à 600 000 lors d’une intervention devant la FNAIM du Grand Paris naguère. Bref, on est loin du compte. Le gouvernement, face à cette situation inquiétante, a souhaité l’analyse et la prescription d’experts: il a mandaté un grand élu, François Rebsamen, maire de Dijon, pour constituer une commission chargée de rendre un rapport diagnostique et des propositions curatives.

Quelles thérapies ce rapport suggère-t-il ? Deux voies essentiellement :

• redonner aux communes des moyens financiers pour que les maires signent de nouveau des permis de construire, et mobiliser les terrains pour bâtir. La suppression de la taxe d’habitation a confisqué aux communes 34% de leurs ressources et les a privés des moyens de pourvoir aux infrastructures nécessaires à l’arrivée de nouveaux habitants. Compenser l’exonération de taxe foncière au bénéfice des HLM et des investisseurs institutionnels, et offrir aux communes la possibilité de supprimer l’exonération de cette taxe pendant deux ans au profit des ménages acquéreurs de logements neufs, voilà les chemins pour redonner de l’oxygène aux communes.
• mobiliser le foncier en identifiant les emprises disponibles appartenant à l’État, en compensant auprès des ministères utilisateurs les cessions de l’immobilier public à des valeurs décotées, en pérennisant le fonds de retraitement des friches industrielles et en l’abondant, voilà les solutions.

La commission préconise aussi d’inverser le mode de taxation des plus-values de vente des terrains, en sorte de pénaliser la rétention et de récompenser la mise en marché précoce.

Le Premier ministre, quelques jours seulement après la remise du rapport, a retenu l’essentiel de ses mesures. Il a écarté à juste titre d’habiliter les collectivités locales à revenir sur l’exonération de taxe foncière, pour ne pas éroder le pouvoir d’achat des nouveaux propriétaires de logements neufs.

En clair, le rapport Rebsamen n’aura heureusement pas connu le sort de tant d’autres rapports, lus avec intérêt et classés sans suite. Il faut surtout que le gouvernement et ceux qui le suivront s’attardent sur la première mesure du rapport Rebsamen, qui a pu passer inaperçue à force de viser le cœur du problème: « Déployer un discours politique offensif afin de réhabiliter l’acte de construire ». Tout se passe, depuis les années récentes et plus encore avec l’urgence climatique et ses impératifs, comme si bâtir était insupportable. L’enjeu est de faire rimer sobriété foncière et maitrise des émissions de gaz à effet de serre avec réponse aux besoins en logements. Certes, les élus sceptiques ou frileux doivent résoudre cette difficile équation, avec l’aide de l’État, mais c’est aussi l’opinion qui doit évoluer : les Français veulent pouvoir se loger, et refusent que des chantiers s’ouvrent dans leur ville ou leur village, de peur que les grands équilibres en soient troublés. Près d’un dixième de la production de logements est ainsi empêchée par des recours judiciaires malveillants, sans compter les messages dissuasifs envoyés aux maires, qu’on accuse ensuite à bon compte de malthusianisme constructif.

Relancer la construction résidentielle est indispensable pour loger tous les Français, c’est aussi crucial pour calmer les prix en abondant l’offre. Dans tous les territoires attractifs, et les villes moyennes en font désormais partie, les tensions de marché font monter les prix, désolvabilisant les familles. Il est urgent de rompre ce cercle vicieux. On sait en outre que l’appareil de production est en mesure de suivre sans compromettre ni la qualité technique ni la sécurité juridique pour les acquéreurs. Le quinquennat et la législature qui s’ouvriront en 2022 devront inscrire l’objectif de construction de logements au rang des priorités de l’action publique.