Transition énergétique: l’urgente nécessité de réintermédier la gestion des logements

Notre pays doit procéder coûte que coûte à sa mutation énergétique. L’ensemble des secteurs d’activité est concerné et entre tous le logement: il est à l’origine d’un cinquième des émissions de gaz à effet de serre à lui seul en France, en faisant malgré lui le mauvais élève de la classe.

C’est pourquoi le législateur, dans la loi du 22 août 2021, lui a assigné une feuille de route exigeante, qui distingue certes entre les formes de propriétés, mais oblige tout le monde au bout du compte.

Les plus contraints sont les propriétaires bailleurs, parce qu’ils apportent un service à des tiers, les locataires, et qu’ils doivent à ce titre être plus vertueux que les autres: les logements locatifs classés G dans le DPE (diagnostic de performance énergétique) devront avoir fait l’objet de travaux de rénovation au plus tard en 2025, les F en 2028 et les E en 2034.

Les propriétaires de maisons individuelles vont, eux, devoir associer à leur bien s’ils le vendent un audit énergétique à partir de septembre 2022, précisant la nature et le montant des travaux à réaliser pour améliorer leurs performances énergétiques.

Enfin, les copropriétés seront astreintes à faire établir un diagnostic collectif, à établir un plan pluriannuel de travaux et à épargner de façon importante en vue de leur réalisation.

Si ces trois grandes catégories de propriétaires immobiliers sont face à l’ardente obligation de transfigurer leur patrimoine, l’une d’entre elles se trouve dans une situation plus difficile, les investisseurs.

C’est d’abord un authentique calendrier coercitif qui s’impose à eux, avec des conséquences extrêmes s’ils ne le respectent pas: rien moins que l’interdiction de louer, c’est-à-dire l’empêchement d’utiliser le bien concerné selon la destination qui lui a été conférée. Le droit de propriété est discrètement remis en question par la loi Climat résilience. Le calendrier a été âprement débattu entre l’Assemblée nationale et le Sénat, qui l’eût voulu plus long, et il est ce que l’on sait.

Ceux qui attendent qu’un nouveau Président de la République, remette en question cet échéancier risquent d’être déçus: la France a pris des engagements envers l’Europe et envers le monde et elle n’y renoncera pas. On fait aussi observer que les échéances sont réalistes et qu’il n’y a pas de raison sérieuse de les revoir si tôt: on sera toujours à temps si elles ne sont pas tenues à l’approche des dates fatidiques.

Pourtant, les quelque 5 millions de particuliers propriétaires de quelque 7 millions de logements locatifs sont bel et bien face à une montagne à escalader, avec la nécessité de diagnostiquer de façon fiable la pathologie de leur actif, de trouver les entreprises tous corps d’État compétentes capables de programmer les travaux pertinents, et enfin de réunir les solutions de financement indispensables.

Franchir ces étapes n’est pas à la portée d’un ménage et renvoie à des aptitudes professionnelles. Or, un tiers seulement des propriétaires bailleurs confient leur logement à un administrateur de biens. Les 2/3 du parc locatif privé sont autogérés: la relation entre le locataire et le propriétaire y est directe, et le bailleur assume sans assistance la vie de son bien, pour l’entretien, les réparations ou encore le recouvrement des loyers et des charges.

Il faut être clair: l’essentiel des bailleurs ne passeront pas à l’acte de rénovation environnementale de leur patrimoine sans guide ni incitation professionnels. Les pouvoirs publics le savent d’évidence. Ils courent le risque que se crée un parc à deux vitesses: les logements qui n’auront pas été mis aux normes continueront de se louer dans les zones tendues et les moyens de contrôle de l’administration, seront toujours dérisoires par rapport au volume des locations et du parc en question. Ce parc côtoiera une offre rénovée, respectueuse de l’environnement, du confort thermique des locataires et de leur solvabilité par la maitrise des factures de charges énergétiques. 

Un autre risque est déjà avéré: la tentation des propriétaires investisseurs de vendre leur bien, plutôt que de le mettre aux normes énergétiques et d’exposer les dépenses, souvent lourdes, attachées au redressement de la qualité environnementale du logement.

Plusieurs enquêtes, notamment une menée par l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), révèlent que près de la moitié des bailleurs envisagent la cession de leur logement locatif en réaction aux obligations de la loi du 22 août 2022. Les administrateurs ont en mains le destin du parc locatif privé.

Partant, la question du taux de pénétration des professionnels de la gestion et de son évolution est cruciale. Les 2/3 des particuliers qui se passent de leurs services ne viendront à l’intermédiation que si les gestionnaires apportent effectivement des solutions techniques et financières…et s’ils ont sur la transition énergétique un discours positif.

C’est pour eux une chance historique. Leur valeur ajoutée majorée conduira vers eux les 3,5 millions de propriétaires qui tenaient jusqu’alors l’acte de gérer pour facile et dont la destination locative des biens est menacée.